Fastighetsbubbla i USA?

Ett textpaket om huruvida det finns en prisbubbla eller ej på fastighetsmarknaderna i USA. Utsänd av TT, 29 april 2006.

Terrordåden sänkte inte New Yorks fastighetspriser
Huspriserna i USA:s mest attraktiva områden får de svenska att förblekna. På nedre Manhattan kan man boka en andel i ett lyxigt nybygge för 29 miljoner - dollar.
Höga inkomster krävs även för normala bostäder och experter varnar för en "bubbla", även om tecken på avkylning kan anas.
"En juvel i hjärtat av Manhattans mest åtråvärda stadsdelar: Tribeca, Soho och Greenwich Village. Dagsljus, europeisk lyx och modernt boende. Överdådiga detaljer, skräddarsydda för dig."
"Det goda livet är här. Centrum av universum. Och utanför ditt fönster: stadsvyer och utsikter mot Hudson-floden som får dig att tappa andan."
Annonserna är fulla av "mäklarspråk" och lockande bilder på tjusiga våningar med stora fönster. Skyskrapor i stål och glas växer upp i områden där det tidigare knappt funnits bostäder - som i lagerlokalernas och galleriernas Chelsea, där det redan säljs andelslägenheter som står klara först om två år.
I Harlem har det sålts nybyggda lägenheter för över en miljon dollar. En tvårummare i New Jersey, med utsikt mot Frihetsgudinnan, kan kosta över 700 000 dollar i insats (cirka 5,5 miljoner kronor). Stämningen efter terrordåden 2001, då det talades om att många skulle vilja lämna New York-området för gott, är långt borta.
- Jag undrar hur marknaden ska kunna svälja alla dessa "condominiums" (andelsrätter), säger fastighetskonsulten Paul Purcell, och talar om en "condo craze":
- I Miami, Fort Lauderdale och andra kuststäder i Florida växer husen upp som svampar ur jorden. Det är likadant här i New York, där 25 000 lägenheter ska säljas på kort tid. Det är svårt att se hur de ska få köpare till alla.
I Chicago – USA:s tredje stad, som haft betydligt lägre priser än New York och Los Angeles – pågår också en byggnadsboom av andelslägenheter och ateljévåningar.
Paul Purcell tror dock inte att det handlar om någon fastighetsbubbla.
- Jag tror att priserna nu normaliseras. Det är inte en bubbla som spricker, men det pyser långsamt ut lite luft, säger han.
- Priserna ökar, men inte lika snabbt som i fjol och förfjol.
De senaste åren har ekonomer såsom förre centralbankschefen Alan Greenspan varnat för att fastigheterna i USA är kraftigt övervärderade. När aktiemarknaden störtdök investerade amerikanerna i fastigheter, och på grund av de allt lägre räntorna blev det möjligt att belåna hus upp över taknockarna. Detta har lett till skyhöga priser.
I många städer sysslar spekulanter med "flipping": att köpa ett hus och låta det stå tomt och möjligen renovera det, tills det går att sälja med stor vinst efter några år. Fenomenet har lett till ökad bostadsbrist.
Eftersom huspriserna blivit omåttligt höga i Los Angeles och San José-området har många flyttat till det inre av Kalifornien och grannstaterna. En konsekvens är att Las Vegas och Arizona har fått stigande priser. På samma sätt har städer i östra USA, som Philadelphia, Allentown och Albany, fångat upp dem som inte längre har råd med New York och dess förstäder.
- Det är jättesvårt att veta om det är dags att köpa något nu eller om man ska vänta, säger Karen Rester som letar över halva Brooklyn efter ett eget hus, men även på landet norr om New York City och i Florida.
- Alla spekulerar, alla försöker tjäna pengar på sitt boende. Jag borde ha köpt något för ett par år sedan - men det gjorde jag inte.
Ekonomen Michael Hudson kallar i tidningen Harper's amerikanerna för "skuldslavar". Han menar att bankerna och skattesystemet uppmuntrat folk att belåna hus och ta amorteringsfria lån, så att många riskerar att hamna i en skuldfälla om räntorna stiger och priserna sjunker.
Och även om fastighetsmarknaden visar tecken på att lugna ner sig - med ökande räntor och färre snabba försäljningar - är läget fortfarande osäkert.
- Jag hoppas att priserna sjunker nu, säger Karen Rester.
- Det måste de göra. Nu känns det som att vi alla färdas på ett stort moln som kan upplösas när som helst.
Gunilla Kinn


20 000 kronor för en tvåa i New York
• Trots alla nybyggda andelslägenhetshus och att New York traditionellt är en stad med relativt många bostadrätter ("co-ops") består 70 procent av New Yorks lägenheter av hyresrätter.
• Medelhyran är 2 516 dollar i månaden för en tvårummare (cirka 20 000 kronor), och då är standarden ofta lägre än i Sverige. Hyresnivåerna varierar kraftigt, från reglerade hyror i allmännyttans "projects" till de skyhöga marknadshyrorna för nyrenoverade ateljévåningar i Soho.
• Andel lediga lägenheter på Manhattan är blott 0,75 procent.
Källa: Time Out New York.


Både hus och priser strävar mot himlen
Ett antal världsberömda arkitekter har ritat synnerligen lyxiga bostadsbyggnader i New York, som lär sticka ut till och med på Manhattan när de är klara. Ett exempel är Santiago Calatravas hus-skulptur på 80 South Street med tio kuber på varandra, pris: 29 miljoner dollar styck. Ett annat är Jean Nouvels glittrande torn i Soho på södra Manhattan, där en takvåning går lös på 13 miljoner dollar.
Den nyligen avlidne arkitekten Philip Johnsons klassiska Glass House från 1949 var förlaga för hans sista projekt, som nu byggs upp på Spring Street i Soho. 65 procent av lägenheterna i det huset (treor och fyror) har sålts, och priserna går från 1,6 till 10,5 miljoner dollar.
Nyligen såldes en våning för inte mindre än 45 miljoner dollar (360 miljoner kronor) i det nybyggda Time Warner Center till en brittisk finansman - men så var den också 1 200 kvadratmater stor. Och trots att ingången vetter mot 59:e gatan fick köparen för de pengarna den stiliga adressen "One Central Park".

USA skuldsatt upp över hustaken
Amerikanerna har de senaste åren använt sin ekonomiska tillväxt till att konsumera och låna till fastigheter och lägenheter. I slutet av detta årtionde beräknas huslånen totalt vara lika stora som bruttonationalprodukten (BNP) - en stor skillnad mot hur det var för ett 30-tal år sedan.

Bostadslån som andel av BNP:
2005: 90 procent
1995: 60 procent
1975: 50 procent
1945: 15 procent

Enligt en opinionsundersökning som Wall Street Journal refererade nyligen trodde 71 procent av de tillfrågade att det finns en fastighetsbubbla, och att den kommer att spricka inom ett år.